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Retrofit · Av. do Contorno, 3505 · Belo Horizonte

77 studios mobiliados em um prédio reformado por inteiro

O Tropical Center I, edifício comercial dos anos 1990 em Santa Efigênia, convertido para studios de aluguel por temporada, com rooftop, academia e fachada nova.

77studios de 20 a 26 m²
16pavimentos
47vagas de garagem
Imagem ilustrativa da nova fachada de dia
Imagem ilustrativa da proposta de fachada. Proporções reais na maquete 3D.
O que o prédio terá

Pronto para estadias curtas e temporadas

O hóspede chega, entra com senha e encontra tudo pronto: studio mobiliado, serviços no prédio e áreas comuns no último andar.

77

Studios mobiliados

De 20,40 a 25,58 m², com banheiro, cozinha compacta, ar-condicionado, TV e fechadura digital.

16º

Rooftop com vista

Bar e espaço gourmet, lounge com mesa de fogo, mesas, solário e pergolado, a cerca de 53 m de altura.

16º

Academia

Esteiras, bike, elíptico, estação funcional, halteres e tatame.

16º

Lounge e coworking

Bancada de trabalho junto à janela, sala com TV e mesa para quatro.

✓

Lavanderia

Self-service com lava e seca, mais rouparia de apoio à limpeza.

24h

Mercado autônomo

Conveniência sem atendente, aberta 24 horas. Local no prédio a definir.

T

Recepção e segurança

Hall reformado, controle de acesso e câmeras. Loja no térreo voltada para a avenida.

47

Vagas de garagem

Estacionamento no próprio prédio.

Perspectiva ilustrativa de um studio
Studio de referência com 20,12 m² (ilustrativo).
Fachada ilustrativa à noite
Fachada à noite, com LED quente no ripado (ilustrativo).
Maquete 3D

Gire, aproxime e entre nos andares

O prédio com a nova fachada, o andar dos 7 studios mobiliados e o 16º com rooftop. Medidas das plantas. Clique em qualquer parte para ver o material.

Maquete 3D do Tropical Center INo computador e no celular
Imagens realistas
Plantas

14 pranchas em A0

Toque numa prancha para abrir com zoom. Para imprimir, baixe o PDF em Arquivos e imprima a 100%.

Custos

Planilhas de custo da reforma

Todas as abas da planilha, editáveis aqui mesmo. Altere um valor e os totais recalculam na hora. Valores em azul são os dados de entrada.

Reforma, valor provávelR$ 11.877.362com projetos, taxas e reserva
Com móveis e eletrosR$ 12.767.221pronto para hóspedes
Por studio, em médiaR$ 154.251inclui a parte do prédio
Faixa possívelR$ 6.693.817 a R$ 22.380.812depende da vistoria
—
100%

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Toque duas vezes numa célula para editar. As alterações ficam salvas neste navegador.Planilha original para impressão em Arquivos.
Estudo de mercado

Vender, alugar ou operar?

Pesquisa de preços de venda e aluguel na região, custos para manter o prédio funcionando e o tempo de retorno do investimento. Mude os valores e veja o resultado na hora.

Venda estimada por studio reformadoR$ 308 milfaixa R$ 265 a 365 mil · ≈ R$ 14.000/m² (studio médio de 22 m²)
Aluguel tradicional, mobiliadoR$ 1.650/mêsfaixa R$ 1.300 a 2.300 · Santa Efigênia ≈ R$ 1.600
Aluguel por temporada (app)R$ 180 · 60%diária e ocupação · média de BH: R$ 199 e 59%
Para vender tudo sem prejuízoR$ 371 milpor studio · empata com compra + obra + mobília
Quantos studios vender
20
Como alugar os que ficam
Venda por studio
Locação por studio
Custo da obra
Todas as premissas
Resultado por ano (locação + serviços)–
Investimento totalcompra + ITBI + obra + mobília
Entra com as vendas
Capital que ficainvestimento – vendas
Payback do investimento
Patrimônio que continua seu
Resultado em 10 anosvendas + 10 anos de resultado + patrimônio – investimento

Para ter lucro

Quanto vender ou alugar para o dinheiro voltar. Muda sozinho com as premissas acima.

Vender todos: preço mínimo para empatar
Vender todos com o lucro desejado
Aluguel tradicional mínimo
Diária mínima com app e gestora
Diária mínima com operação própria
Melhor combinação com estes números

Comparação rápida payback em anos · resultado em 10 anos

Payback é o tempo, sem juros e sem valorização, para o resultado anual devolver o capital que ficou investido. O "resultado em 10 anos" soma o que entrou com vendas, 10 anos de resultado e o valor de mercado dos studios que continuam do cliente. As 47 vagas de garagem e a loja do térreo não estão na conta: são receitas a mais.

O que o estudo mostra

  • Compra + obra + mobília ≈ R$ 25,2 milhões, ou ≈ R$ 14.900 por m² privativo. Vender todos os studios a R$ 14.000/m² não cobre o investimento: é preciso ≈ R$ 16.850/m².
  • Vender parte e alugar o resto reduz o capital parado; as vendas pagam boa parte da obra.
  • Aluguel tradicional tem o menor risco e custo baixo; temporada gera mais receita, mas taxas (plataforma 16%, gestora 20–30%) e custos consomem a diferença na ocupação média de BH.
  • Operação própria só compensa com ocupação e diária acima da média, ou quando muitos compradores colocam o studio na gestão do prédio.

Quem comprar continua gerando receita

  • Taxa de gestão (20–30% da receita) de quem coloca o studio para alugar pelo prédio.
  • Condomínio pago pelos compradores, que ajuda a manter portaria, elevadores e áreas comuns.
  • Serviços avulsos: limpeza, troca de enxoval, manutenção e administração de aluguel tradicional.
  • No simulador, isso entra na operação própria (campo "compradores na gestão do prédio").

Pontos de atenção

  • O STJ decidiu (mai/2026) que aluguel curto em condomínio residencial exige aprovação de 2/3 dos condôminos. Definir a regra na convenção antes de vender.
  • A Lei do Retrofit de BH (11.783/2024) isenta ITBI de quem compra unidade residencial de retrofit no hipercentro e adjacências. Confirmar se o endereço está no perímetro.
  • Impostos são estimativas (lucro presumido e Simples). Confirmar com o contador.
  • Preços de mercado são valores anunciados, não de fechamento.

Equipe e custos para manter o prédio funcionando

ItemQtde / R$ReferênciaFonte
Equipe mínima sugerida – operação própria com check-in digital (estimativa)
Recepção / portaria 24h (1 posto, 12x36 + folguista)5R$ 1.697 (piso hotelaria) + adicional noturnomacrocont.com.br
Camareira (3 por dia, ~14 studios cada, 6x1)4R$ 1.697 + insalubridade (~R$ 648)revistahoteis.com.br
Auxiliar de manutenção1≈ R$ 2.200 (estimativa)estimativa
Governanta / supervisora1≈ R$ 2.500 (estimativa)estimativa
Gerente operacional1≈ R$ 5.000 (estimativa)estimativa
TOTAL120,16 funcionário por studio (hotel econômico: 0,33 – JLL)fohb.com.br
Custo mensal com encargos≈ R$ 45 mil (Simples) · ≈ R$ 53 mil (fora do Simples)valorfinal.com.br
Custos fixos mensais do prédio (operação própria) – soma R$ 20.149
Manutenção dos 2 elevadoresR$ 2.400R$ 600–1.800 por elevador/mêscronoshare.com.br
Internet (link empresarial)R$ 1.500R$ 900–3.500 (500 Mbps dedicado)planotimempresa.com.br
Sistema de gestão/channel manager (mensalidade)R$ 249Stays: R$ 249/mês + 1,7% das reservasstays.net
Seguro predialR$ 2.000estimativa – depende de cotaçãoestimativa
Energia e água das áreas comunsR$ 6.000estimativa – Cemig R$ 0,90/kWh sem impostoscemig.com.br
Contabilidade e administrativoR$ 4.000estimativaestimativa
IPTU do prédioR$ 4.000estimativa – confirmar carnê (0,6–1% residencial)em.com.br
Referências de salário e margem
Piso hotelaria BH 2026/2027R$ 1.697CCT bares, restaurantes e hotéismacrocont.com.br
Pisos condomínios BH 2025/2026Porteiro R$ 2.173 · Zelador R$ 2.699 · Faxineiro R$ 1.794SINDEAC x Sindicon-MGsindiconmg.org.br
Limpeza de studio (troca de hóspede)R$ 80–150 (média R$ 120)HostnJoy, set/2025hostnjoy.com.br
Margem operacional (GOP) hotel econômico32,8% da receitaHotelaria em Números 2024fohb.com.br
Simples Nacional – apart-hotelAnexo III, sem Fator Rcontabilidade.com, abr/2026contabilidade.com
Simples Nacional – faixas do Anexo IIIR$ 1,8–3,6 mi: 21% com dedução de R$ 125.640 (≈ 16% efetivo a R$ 3 mi)conube.com.brconube.com.br
Lucro presumido – presunção venda de imóveisIRPJ 8% · CSLL 12% (COSIT 7/2021)tributodevido.com.brtributodevido.com.br
Pesquisa de preços de venda 25 referências
ReferênciaR$/m²DataFonte
Índices de preço (venda residencial)
BH – média da cidade (FipeZap)R$ 10.676/m²jul/2026downloads.fipe.org.br
BH – ago/2026 (FipeZap via MySide)R$ 10.667/m²ago/2026myside.com.br
Santa Efigênia (Loft)R$ 11.300/m²set/2026 (consulta)loft.com.br
Santa Efigênia – kitnets/studios (QuintoAndar)R$ 14.350/m²set/2026quintoandar.com.br
Centro – kitnets/studios (QuintoAndar)R$ 10.600/m²set/2026quintoandar.com.br
Funcionários (Loft)R$ 14.500/m²set/2026 (consulta)loft.com.br
Salas comerciais BH (FipeZap Comercial)R$ 6.582/m²jun/2026downloads.fipe.org.br
Salas comerciais Santa Efigênia (agregador)R$ 6.267/m²set/2026acorridadosbairros.com.br
Anúncios de studios e 1 quarto (preço pedido, consulta em 25/09/2026)
Av. do Contorno, Santa Efigênia – Residencial Murano (2024), vaga, piscina40 m² · R$ 657.600R$ 16.440/m²set/2026quintoandar.com.br
Av. do Contorno, Santa Efigênia51 m² · R$ 844.000R$ 16.549/m²set/2026quintoandar.com.br
Santa Efigênia – aceita Airbnb, piscina, vaga39 m² · R$ 688.600R$ 17.656/m²set/2026netimoveis.com
Praça Hugo Werneck, Santa Efigênia45 m² · R$ 540.000R$ 12.000/m²set/2026quintoandar.com.br
R. Domingos Vieira, Santa Efigênia41 m² · R$ 509.000R$ 12.415/m²set/2026netimoveis.com
R. Domingos Vieira, Santa Efigênia49 m² · R$ 455.000R$ 9.286/m²set/2026quintoandar.com.br
R. São Paulo, Centro (novo)25 m² · R$ 470.000R$ 18.800/m²set/2026zapimoveis.com.br
R. São Paulo, Centro (mobiliado)28 m² · R$ 560.000R$ 20.000/m²set/2026zapimoveis.com.br
R. São Paulo, Centro25 m² · R$ 460.000R$ 18.400/m²set/2026netimoveis.com
Av. Amazonas, Centro (prédio antigo)22 m² · R$ 336.000R$ 15.273/m²set/2026quintoandar.com.br
Av. Afonso Pena, Centro (prédio antigo)27 m² · R$ 350.000R$ 12.963/m²set/2026quintoandar.com.br
Av. Afonso Pena, Centro (prédio antigo)28 m² · R$ 329.500R$ 11.768/m²set/2026quintoandar.com.br
R. São Paulo, Centro (prédio antigo)30 m² · R$ 260.000R$ 8.667/m²set/2026quintoandar.com.br
Av. do Contorno, Funcionários31 m² · R$ 648.202R$ 20.910/m²set/2026netimoveis.com
Lançamentos e retrofit em BH
Casamirador Maranhão – retrofit do Ed. Maranhão, Centro (1º alvará de retrofit de BH), sem vaga42 m² · R$ 573.655R$ 13.658/m²entrega dez/2027apto.vc
One Residence (Housi), Lourdes28 m² · R$ 547.000R$ 19.536/m²entrega jul/2028myside.com.br
Pulse Estoril26 m² · R$ 399.990R$ 15.384/m²lançamentoapto.vc
Pesquisa de aluguel, temporada, taxas e regras 23 referências
ReferênciaDadoDataFonte
Aluguel tradicional – índices
BH – média (FipeZap Locação)R$ 50,13/m² · +8,64% em 12 meses · yield 5,33% a.a.jun/2026downloads.fipe.org.br
BH – studio/1 quarto (Índice QuintoAndar/Imovelweb)R$ 68,52/m² · +15,3% em 12 mesesabr/2026rede98.com.br
Santa Efigênia – aluguel médio de studios/kitnets (QuintoAndar, 23 anúncios)≈ R$ 1.600/mêsset/2026quintoandar.com.br
Aluguel tradicional – anúncios (consulta em 25/09/2026)
R. Padre Correa de Almeida, Santa Efigênia – 25 m², mobiliado, contas inclusasR$ 1.600 + cond. R$ 100 + IPTU R$ 50set/2026quintoandar.com.br
R. Padre Correa de Almeida, Santa Efigênia – 20 m²R$ 1.365set/2026quintoandar.com.br
R. Padre Correa de Almeida, Santa Efigênia – 15 m², mobiliadoR$ 1.400set/2026quintoandar.com.br
R. Padre Correa de Almeida, Santa Efigênia – 35 m², mobiliadoR$ 1.750set/2026quintoandar.com.br
Av. do Contorno, Santa Efigênia – 40 m² (prédio 2024, piscina, vaga)R$ 3.680 + cond. R$ 600 + IPTU R$ 267set/2026quintoandar.com.br
R. dos Timbiras, Funcionários – 30 m², mobiliadoR$ 2.089set/2026quintoandar.com.br
R. dos Guajajaras, Santo Agostinho – 20 m², mobiliadoR$ 2.500set/2026quintoandar.com.br
Temporada (Airbnb) – Belo Horizonte
Airbtics – BHDiária R$ 199 · ocupação 59% · R$ 3.658/mês por anúncio · 3.331 anúnciosnov/2024–out/2025airbtics.com
AirROI – BHDiária US$ 53 · ocupação 37% · 3.624 anúncios (43% de 1 quarto)ago/2025–jul/2026airroi.com
Hotelaria de BH (HotelInvest/FOHB)Ocupação 62% · diária R$ 395 · RevPAR R$ 2452024fohb.com.br
Hotéis perto da Estação Santa Efigênia (Skyscanner)R$ 170 a R$ 359 por noiteout/2026 (datas pesquisadas)skyscanner.com.br
Taxas
Airbnb – taxa única do anfitrião no Brasil16% (taxa dividida sendo extinta em 2026)2026airbnb.com.br
Booking.com – comissão no Brasil15% padrão · 18% no Programa Preferencial (a partir de 01/07/2026)jul/2026panrotas.com.br
Gestoras de temporada15–35% da receita; mais comum 20–30%jan/2026stayluvi.com
Administração de aluguel tradicionalQuintoAndar: até 9,3%/mês (mín. R$ 160); mercado 8–15%2026quintoandar.com.br
Regras
STJ – REsp 2.121.055 (2ª Seção)Aluguel curto em condomínio residencial exige aprovação de 2/3 dos condôminos07/05/2026stj.jus.br
STJ – Tema Repetitivo 1.443Ações sobre Airbnb em condomínio suspensas até julgamento08/06/2026migalhas.com.br
Reforma tributária – temporada (IBS/CBS)Até 90 dias segue regra de hotelaria; CBS a partir de 202712/06/2026reformatributaria.com
Demanda da região
Santa Casa BH (Santa Efigênia)≈ 1.000 leitos · mais de 5 mil funcionáriosWikipédiapt.wikipedia.org
HC-UFMG (Santa Efigênia)465 leitos · 35 mil consultas/mês · 69 residências médicasago/2024medicina.ufmg.br
Localização

Av. do Contorno, em Santa Efigênia

Av. do Contorno, 3505
Santa Efigênia · Belo Horizonte/MG

A Avenida do Contorno circunda a área central planejada de Belo Horizonte. O prédio fica de frente para a avenida, com loja no térreo e acesso de pedestres e veículos pela própria avenida.

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Foto atual do prédio
Situação atual, antes da reforma (Google Street View, out/2018).
Arquivos

Para imprimir e guardar

PDFs para impressão e planilhas em Excel. As plantas A0 devem ser impressas a 100%, sem ajustar à página.

  • Estudo de mercado e viabilidadeExcel · simulador de venda e locação, pesquisa de preços, custos de operação e fontes
  • Pacote completo das plantas (14 pranchas A0)PDF · imprimir em A0 a 100%
  • Planilha de custos com simuladorExcel · resumo para o cliente, simulador, orçamento e fontes
  • Levantamento de quantidadesExcel · áreas e quantitativos
  • Pavimento-tipo humanizado (A0)PDF
  • Studios 01 a 07 detalhados (A0)PDF · 7 pranchas
  • 16º pavimento – rooftop (A0)PDF
  • Planta humanizada cotada (A3)PDF · 5 páginas, boa para impressora comum
  • Plantas originais redesenhadas (A0)PDF · térreo
  • Planta do pavimento-tipo original (A0)PDF
  • Planta do 16º original (A0)PDF